Compraventa de inmuebles
En una compraventa de inmuebles… ¿Qué debo hacer con CARÁCTER PREVIO a comprometerme a comprar o a realizar una oferta por una vivienda?
Es muy importante, que en la compraventa de inmuebles y con carácter previo a comprometernos a cualquier pacto con la inmobiliaria o con el vendedor analicemos la situación del inmueble. Esto se realiza a través del análisis de dos documentos:
1.- Nota simple registral: Se solicita en el registro de la propiedad. Son datos públicos a los que todos podemos acceder y en ella analizaremos la titularidad del inmueble, cargas que pudiera tener (prestamos, embargos, prohibición de disponer, usufructos, derechos de uso y habitación, etc..).
2.- Ficha urbanística: Se pide en el departamento de urbanismo. Recoge la situación urbanística del inmueble, limitación de licencias, usos de habitabilidad, edificabilidad, situación del planeamiento, etc.
3.- Valor real de mercado del inmueble: Analizar si el valor de compra es el valor real del mercado y se equipara al valor fiscal a los efectos de pago de los impuestos (comprobación de valores) y conocer de antemano las consecuencias en caso de comprobación de Hacienda.
4.- Derramas: Conocer con carácter previo si por parte de la comunidad de propietarios se ha aprobado alguna derrama extraordinaria (ascensor, rehabilitación edificio, fachada..).
Si analizados los anteriores documentos vemos que está todo bien, ya podemos comprometernos a comprar o a hacer una oferta de compra. Para ello, es necesario que el asesoramiento previo lo realice un especialista en derecho inmobiliario.
Por fin DECIDO COMPRAR… ¿Qué pasos tengo que dar?
Existen varios tipos de contratos a suscribir con anterioridad a la formalización en escritura pública de la compraventa de los inmuebles:
1.- Contrato de reserva o señal
Es un contrato en el que las partes se comprometen a comprar y vender y sus especificaciones las regularán en el siguiente tipo de contrato que suscriban, o contrato de arras o contrato de compraventa.
2.- Contrato de arras
No es un contrato en sí, sino un pacto entre las partes en el que se comprometen a entregar un inmueble y a recibir y pagar el precio en un plazo establecido, con unas penalizaciones en caso de incumplimiento por alguna de las partes.
Existen tres tipos de arras:
abogado-hipotecario-valencia
Se está obligando a la compra (o venta según el caso) del inmueble. Sirviendo el importe entregado como arras, de anticipo o pago anticipado del precio acordado.
Estas en realidad, son unas arras confirmatorias o una reserva de vivienda a las que además se le añade una “penalización” en caso de desistimiento por alguna de las partes.
Las arras penitenciales aparecen en el artículo 1454 CC. Suponen una “promesa” de compraventa, que permiten tanto a vendedor como a comprador, desistir de la compraventa.
Eso sí, el desistimiento tiene consecuencias.
Si eres vendedor y finalmente no quieres vender, tendrás que devolver el doble del importe recibido como arras.
Si eres comprador y finalmente decides que no quieres comprar, perderás el dinero entregado como arras.
Optar por unas u otras implica diferentes derechos y obligaciones, por ello es tan importante contar con una asesoramiento previo de un experto en derecho inmobiliario.
3.- Contrato privado de compraventa
Es ya una compraventa en firme, y de obligado cumplimiento.
Se hace entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio y se fija la fecha de elevación a público del contrato de compraventa, fecha en la que se procederá al pago de la cantidad restante y se hará entrega de la posesión del inmueble, quien paga los gastos de la notaria y demás gastos.
4.- Escritura notarial directamente
Normalmente se realiza en situaciones de mucha confianza y de disponibilidad del dinero para comprar, ya que la transmisión se realiza en un periodo muy corto de tiempo.
Si bien ello genera la posibilidad de que tanto el comprador como el vendedor desistan de su intención de compra o de venta y no hay compromiso de penalización alguna al respecto.
En todos ellos deben acordarse:
El objeto de la compra, es decir, el inmueble que voy a comprar
El precio por el que voy a comprar
El plazo en el que voy a pagar y
La fecha de elevación a público para poder acceder a la inscripción en el registro de la propiedad de la compraventa.
